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中国房产市值超美欧日总和 中国房价虚高?楼市泡沫?

来源:凤凰网房产综合 浏览次数: 日期:2018年11月27日 14:57
近日,有一条新闻引起了轰动:《中国房地产市值已经超过美国、欧盟、日本的总和》。新闻里面有数据有理论,其中透露出浓浓的对中国楼市的担忧。话里话外都在意指,中国房价虚高,存量过多,泡沫巨大,楼市岌岌可危。 而现实中,楼市也的确是由热转冷。看起来中国楼市泡沫巨大的说法仿佛不无道理。但是这个说法可信吗?中国楼市的未来又会走向何处? 一、网传中国房产市值超美欧日总和,房产还能投资吗? 1.中国房地产市值真的超过美欧日总和? 现在网上有一个说法,中国房地产市值达65万亿美元,而美国、欧盟、日本的房地产市值分别只有30亿美元、20亿美元、10亿美元,加起来60亿美元都没有中国高。 这几个数字看起来触目惊心,但真的是这样吗?美国、欧盟、日本的房产市值是怎么算出来刚好30/20/10万亿美元的我不知道,但是中国房地产市值65万亿美元,这个政府都摸不清的数据是怎么算出来的,我大概能猜出来。 我们来看看:根据国家统计局数据,2016年我国人均居住面积是40.8平米,全国13.9亿人口,去年全国新建住宅均价为7892元/平,三者相乘等于447万亿人民币,按6.88汇率算刚好就是65万亿美元。 人均居住面积、人口、房屋均价这三个数据,除了人口没有问题,其它两个都是暗藏蹊跷。 首先,40.8平的人均居住面积,包括了6亿农村人口的黄泥房、宅基地、小产权房,这些算得上商品房吗?这个能拿来计算人均居住面积吗? 其次,7800/平的房价,是2017年的一手住宅均价。也就是说,不管你是宅基地还是20年的楼,通通都按照去年的一手住宅均价来计算,这样真的合理吗? 我不知道这个源头是出自哪里,但是用这种方法去计算中国房地产市值再拿去和欧美日对比的人,我认为要么就是背后有目的企图,要么就是不懂行。 话说回来,大家之所以这么关注中国房地产市值,其实最终还是在关心一点:中国房产还能投资吗? 2.房地产还能投资吗? 的确,现在楼市已经进入相对低迷状态。很多朋友会担心接下来楼市会不会大跌甚至崩盘。我先给大家说一句话:正所谓,不谋万世者,不足谋一时;不谋全局者,不足谋一域。 过于楼市的走势和长期的涨跌,绝对是不能靠当前一时的情况去定夺的。关于中国楼市未来的走势,有4个因素给大家判断和参考: 第一,GDP。中国GDP增速仍高达6.9%,远高于发达国家2%左右的GDP增速。同时当前中国人均GDP仅8836美元,离美欧日3-6万美元的人均GDP还有很大的发展空间。 第二,城镇化率。中国城镇化率只有58%,离发达国际80%以上的城镇化率尚有很大进步空间。按照发达国家的历史经验,城镇化率到70%以后才会放缓,中国至少还有10年城镇化快速推进的红利期。 第三,通货膨胀。过去10年,中国M2翻了4倍,换句话说就是货币大贬值。国外的发达国家是怎么对抗通胀的呢?大家看图,美国用120年房地产历史,向我们展示了一个对抗通胀的好途径,那就是投资房产。 四,房产的特殊属性。房产是一种非常特殊的资产,因为房子是必须依附在土地之上,过去房价上涨核心因素就是地价上涨。2006-2016年,地价年均涨幅35.6%,而房屋折旧率按50年使用寿命来算仅2%,地价的升值远快于房屋的贬值。所以人口密度越大、土地越是稀缺的地方,房子就越容易升值。 石油可以被页岩气代替,燃油车可以被电动车代替,但是请问房子可以用什么代替呢? 通过以上4个因素,我认为中国楼市至少还有10年的上涨空间。楼市虽未到顶,只是在走向分化了。 3.人口流动导致楼市分化 什么叫分化,也就是涨跌并存。其根本原因,就在于人口流动规律在改变。 中国的邻居,日本,出了名的低人口增长率,甚至从2010年开始人口负增长。但是你别看全国的人口都在减少,日本的三大都市圈,尤其是东京圈的人口却越聚越多,持续增长。 世界第一强国,美国,也一样。从1950年到2015年,500万人口以上的大城市,人口占比直接从12.2%翻倍到25.1%。同样也是人口逐年在往大都市圈迁移。 美日两个最典型的发达国家都是小城市的人口往大城市聚集,那咱们中国又是怎样呢? 如图所示,全国第五次和第六次人口普查,也就是2000-2010年期间,中国有180个城市的人口在发生坍缩,图中红圈越大,人口流失比例越大。全中国5万多个乡镇和街道办事处中有1万多个乡镇和街道办事处的人口在流失,图上密密麻麻的蓝色就是人口流失的乡镇和街道办事处。 第七次的人口普查还没有开始,我们来看另一份更新的数据。2007-2016年,中国有80个城市人口在流失。 为什么会这样?因为人口的流动规律已经发生了改变。以前是人口从农村流向城市,不管你是一二三四线都有人口流入。而现在转变为人口从农村及三四线城市,一起流向一二线都市圈。其中关键就在于,三四线城市人口由流入转变为流出。 在新的人口流动规律及楼市分化下,未来小城市的房子只剩下居住属性,只有大城市的房子才拥有资产价值。在这里,我可以明确地告诉大家:房价普涨时代已经落幕,买房挣钱亏钱并存时代到来。 根据人口的流动规律,我们也可以明确一点:国内房产投资能挣钱的方向只有这3个:一线、强二线、环一线。 明确了房产投资的方向,我们也要更新落后的三观。 4.坚定三大方向,更新落后三观 更新哪三观呢? (1)更新收益观 以前大家投资房产的收益观是:短期翻倍,滥用杆杠。的确,过去十几年,房价两三年翻一倍很常见,而且杠杆用得越厉害,赚得越多,所以让一些学员朋友形成了滥用杠杆的习惯。 但是随着楼市进入拐点,虽说房产仍然能投资,但短期就能翻倍的机会非常少了,过去那种房价暴涨的机会,我们这一生很难再遇到一次。在楼市分化的情况下,杠杆的风险也被放大。如果你用9倍杠杆,房价只要跌10%,你就连本金都全亏进去了。 正确的收益观,应该是:价值投资,聚沙成塔。通过投资有价值的城市和项目来获得房价上涨的收益,不急不躁,积累利润。 (2)更新周期观 以前大家投资房产,往往都敢想着两三年就转手,快进快出。刚才已经和大家说过,房价短期暴涨的机会很难再见。这一刻,你要投资房产,如果没有抱有5年的投资周期,我劝你都不要买。 为什么?没有这个时间,房价就不会有多少涨幅。没有好的的涨幅,卖了之后挣不到钱也没有什么意义啊? 另一方面,现在高投资价值的城市,基本都已经限售。收楼就要1-2,拿房产证又要1年,限售又要2-5年,你怎么也要持有5年以上才能转手。 也正因为要进行长期的价值投资,对于高投资价值的一些城市和项目,现在就可以入手,占据先行优势,可以更快完成收益积累和更早度过限售期。 (3)更新买房观 以前大家买房,都喜欢自己在哪个城市就买哪个城市,熟悉哪个城市就买哪个城市。如果你买的房产都集中在一线城市或者强二线那还好,如果你的房产是集中在三四线城市,你手上揣着的就是一堆定时炸弹。 那些三四线城市人口流出严重,没有人口支撑,房价在跌的还会跌,在涨的也一定会跌。 想要买房挣钱,就必须学会跨城投资,选对雪坡。就像巴菲特所说:人生就像滚雪球,关键是找到湿湿的雪和长长的坡。选对了雪坡,你投资的雪球才滚得起来,如果雪不湿,坡再长,雪球都不会壮大;如果没有长坡,雪球也一样滚不起来。 房产投资也像滚雪球,也要找到湿湿的雪和长长的坡。湿湿的雪就是要选对城市和项目,长长的坡就是要价值投资,长期持有,聚沙成塔。 那么,咱们中国的房地产投资雪坡在哪里呢? 二、如何选择找到房产投资的雪坡? 1.选择城市群 要找到房产投资的雪坡,首先要选对城市群。一个国家要在全球竞争中脱颖而出,建设世界级的城市群是必经之路。强大的城市群不仅能带动整个国家的发展,城市群本身就不亚于一个发达国家。 全球最强的两个城市圈:东京城市圈、纽约城市圈,已经超过或逼近发达国家韩国的经济水平。国家间的经济竞争,实质上就是城市群的竞争。 (1)中国最强的城市群是哪个? 中国有5大城市群:粤港澳、长三角、京津冀、成渝城市群、长江中游城市群。在这个表中,大家可以看到,粤港澳大湾区以最小的土地、最少的人口,创造了5大城市群中第二高的GDP,地均GDP和人均GDP生产能力远高于其它4个城市群。同时,粤港澳大湾区的城市紧密程度也是最高的 举个例子,一家上市公司,完全可以在香港融资,在深圳设计,在东莞生产、运输物流,再到广州贸易,大湾区内各个城市协作就可以完成整个从生产到销售的流程。 结合表中城市群的经济实力和城市紧密程度来看,5个城市群中,粤港澳>长三角>京津冀>成渝城市群、长江中游城市群。粤港澳大湾区毫无疑问是其中最有投资价值的城市群。 (2)粤港澳大湾区有何意义? 咱们中国近年来有3大国家级政策:千年大计雄安新区、改革新起点海南自贸港,还有就是粤港澳大湾区。粤港澳大湾区首次实现了两种制度间的紧密融合与协作,将内陆珠三角9市和一国两制的香港、澳门结合起来。 粤港澳大湾区具有全国最强的经济生产能力,是中国未来经济的增长极,是当前中国最有希望能够比肩,甚至超越当前世界上最成功的3个世界级湾区:美国的纽约湾区、旧金山湾区和日本的东京湾区。 粤港澳大湾区在短短120公里的珠江海岸线上,聚集了3个一线城市,这在世界上都是绝无仅有的。 正因为粤港澳的重要,政府也不遗余力地打造大湾区经济区,所谓路通财通,这一点在大湾区交通规划体现得淋漓尽致。 整个大湾区,未来会有足足6条跨海通道、9座国际机场、5条高铁主干线,密度之高,世所罕见。 跨海大桥,除了现有的虎门大桥、港珠澳大桥,还有预计2019年开通的虎门二桥和预计2024年开通的深中通道这两座在建大桥,还有规划中的深珠通道和莲花山过江隧道。 机场方面,除了原有的6场国际机场,粤港澳大湾区将要新增3座机场:广州新增的增城第二国际机场、南沙商务机场,还有佛山新增的珠三角新干线国际机场。而正在使用的6座机场中,惠州机场也正在扩建成深圳第二机场,整个大湾区足足有9座民用国际机场。 高铁方面,粤港澳大湾区内部足足有5条高铁主干线,整个大湾区都可纳入1小时高铁圈内。  另一方面,粤港澳大湾区更是全国的人口大黑洞。1978-2017年,广东省人口从5064万人增加到11169万人,一跃成为全国人口最多的省份。广东人口增幅达6100万人,位列全国人口增量第一,是第二名山东的2倍多,是名副其实的人口黑洞。 而粤港澳大湾区,预计2018-2050年,人口还会增加5000-7000万人,达到1.2-1.4亿人口,相当于人口还要翻一番。从房地产投资的角度,未来30年有5000-7000万人口流入,这难道还不是房价长期上涨的最好支撑吗? 在这种种经济、政策、规划、人口等因素的支撑下,粤港澳大湾区才能创造出以全国0.6%的土地面积,不足全国5%的人口,创造了全国13%的GDP的经济奇迹。 在全球竞争中,更是咱们中国手上的一张王牌,如果大湾区这张王牌都没打好,那整个中国经济还能靠谁? 2.选择城市 选择了城市群之后,其次就要从中挑选城市。 在粤港澳大湾区9+2城市中,可以简单分为一线、环一线、旅游城市和普通城市4类。其中旅游城市的澳门、珠海和普通城市的江门、肇庆,要么缺乏人口支撑,要么房价虚高,要么城市实力过差,都不适合投资。 而一线和环一线城市中的深圳、广州、佛山、东莞、中山统统都限购,香港虽然不限购,但房价极高,且购房税费很高,最后筛选下来,最适合投资的大湾区黄金洼地,就是惠州。经济实力不差,有投资价值,房价还比较低,而且还不限购,是当前最适合投资的城市。 3.如何看待惠州 (1)必须站在5.6万平方公里大湾区之上来看惠州 惠州处于大湾区最强经济区域:珠江口东岸,处于最好的发展环境上。同时惠州受港深辐射巨大,能得到港深资源外溢的带动,也是大湾区东岸的人口和产业承接地。 (2)基于地少人多产业强的深圳之上来看惠州 深圳的经济实力已经超越广州、香港,成为大湾区第一、全国第三的经济强市,人口高达1252万,但同时深圳的面积不到2000平方公里。地少人多之下,深圳的人口密度高达5689人/平方公里,远高于北上广,已经逼近最拥挤的香港6400人/平方公里。 如果以一个正常的一线城市的面积来计算,深圳可管辖和辐射的面积不要说达成北京水准,哪怕是达成上海,甚至上海的2/3,也应该都要去到4000公里。 如果深圳这一刻变成4000公里,那么惠州的大惠阳区,也就是惠阳和大亚湾大部分的区域都应该是趟在深圳环里,你可理解为就相当于昌平之于北京、奉贤之于上海。 深圳的土地开发强度已经高达50%,早就远超过了20%的警戒线。环顾四周,南面是香港,西面是海,北面是山。只有东面有充足的土地供深圳发展了,所以深圳才会斥1.4万巨资打造东进战略。 而刚好,这个战略就被惠州给赶了巧。它刚好就位于深圳东部,其中最紧贴深圳的地方,就是大惠阳区。天生命好,想不被辐射都难,就连惠阳境内的惠州机场都已经在扩建,被定义为深圳第二机场。 如果惠州不是在大湾区,不是在深圳身边,我看都不看它一眼,但惠州就是命好在深圳旁边,所以惠州才会有投资价值。 (3)割裂惠州4区3县、清晰各区价值之上来选惠州 整个惠州有4区3县。其中: 仲恺区、惠城区,最大的价值是满足本地刚需自住; 惠东县在海边,旅居概念炒作最火,可以自住,但是旅居投资价值不大; 博罗县、龙门县是临广的偏郊小城, 虽然临广,但实际上离广州市区很远,实际只是两个偏郊小城; 惠阳区、大亚湾区是真正的临深片区,紧贴深圳东部,大惠阳区在惠州的地位,相当于环京廊坊的燕郊,环沪苏州的昆山,环广佛山的南海,完全可以定义成深圳的睡城,是整个惠州投资价值最高的区域。 我们用数据来说话。过去3年,惠州4区3县中,房价涨幅最高的就是惠阳区和大亚湾,房价涨幅分别是122%和107%。 以投资的角度来看,惠州最具价值投资区就是大惠阳片区的惠阳和大亚湾。 如果要投资,这一刻入手也没有问题,因为惠州严格限价之下,半价已经保持了1年半,同时也不可能出现大跌,我们也不可能准确定位房价最低点,现在入手就能趁别人在犹豫观望,抢占最有升值潜力的优势项目。 市场越低迷,越是大家捡漏的机会,等大家都反应过来,那些最好的项目还轮得到你吗? 那如何找到这些最有升值潜力的优势项目呢,我给大家4条惠州买房军规。 4.四条购房军规 (1)1200平方公里的大惠阳,真正有价值的区域不到120平方公里 大惠阳区虽然是惠州最具投资的区域,但不代表随便一个地方都可以买,1200平方公里的大惠阳区只有不到120平方公里能得到深圳的深度辐射。 投资大惠阳区,宁愿不买也不要错买,只选有价值的区域和项目。具体哪些是有价值的区域和项目,我下面会讲到。 (2)只选刚需板块,不碰旅居概念 大惠阳区的核心价值在于满足深圳外溢刚需,而不是旅居,来这里投资的朋友很容易犯以下两种错误: 第一个错误,刚需的标准太低。 犯这个错误容易错投的板块,一个是惠阳的山水田园区,远离城区、没有地铁,根本满足不了刚需的需求。 另一个是大亚湾的澳头区,离深圳并不近,而且并没有地铁可直达深圳,更关键的是澳头的住宅库存奇高,以后转手是大问题。 第二个错误,高估了惠阳旅居。 有些朋友想要投资大亚湾的东区和巽寮湾,虽然它们都带有旅居属性,但惠州的优势并不是旅居,旅居价值并不高,你若要买来自住没问题,但是投资的话,后期转手很困难。 (3)只选毗邻深圳且有地铁直达深圳的板块 大惠阳区的价值就在于近深圳,所以投资这里,只选毗邻深圳且有地铁直达深圳的板块。最符合这两个条件的板块,一个是惠阳白云新城,另一个是大亚湾西区。 白云新城板块离深惠边界2-5公里,而且地铁14号延长线的首发站所在地,哪怕地铁还没开通,也可以搭驳到未来要通的深圳14号地铁。 大亚湾西区同样离深惠边界2-5公里,西区南部有深圳地铁16号线的延长线规划,北部靠近刚才所说的14号线延长线。南部靠近16号线。 对应14和16号两条地铁延长线,就是白云新城和大亚湾西区这两个最有投资价值的临深板块,投资大惠阳区,只考虑投资这两个板块。 (4)以深圳刚需眼光选盘,配套尤其是学校很重要 在深圳高房价和东进策略之下,刚需客一定是大惠阳区未来的主流。所以投资大惠阳区,就必须以深圳刚需眼光来选盘,配套十分重要。 尤其是未来深圳刚需住在大惠阳区,工作在深圳的双城生活模式下,他们孩子留在大惠阳区,读书问题必须要解决,所以学校配套就尤为重要。在满足前面3个条件的基础上,我们优先选择附近有好学校的项目。
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